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勾地的八種模式

時間:2021-05-10 瀏覽量: 分享到:

?????°???????§??¨????一、常見勾地模式

01

村企合作,提前介入

開發商提前2-3年介入,與村民委托代表人洽談溝通。委托方以土地作價入股,在開發商0溢價競得地塊后將土地出讓金返還。

案例

惠州GJB2017-24西區荷茶地段碧桂園2015年已開始跟進,GJB2017-26西區荷茶地段深圳一開發商已跟進3年,出讓文件要求:

(1)競得人在競買成功后與委托方共同成立項目公司開發土地,委托方以土地作價占21%股權,競得人出資開發建設占79%股權。委托方參與項目管理,委托方確定設計方案,同時委托方所分物業具有優先選擇權,具體位置可任意挑選(包括商業和住宅)。

(2)雙方分成物業方式以整個項目可計入容積率21:79的比例分成,即委托方分得整個項目21%的物業,競得人分得整個項目的79%物業。

(3)委托方及競得人雙方按照住宅6000元/㎡、商鋪10000元/㎡的價格對物業進行網簽備案,委托方分得物業可委托競得人代為銷售。若自委托銷售之日起6個月內委托方分得物業未能銷售完畢的,經雙方同意可將物業反售給競得人,競得人按照住宅7000元/㎡、商鋪12000元/㎡的固定價格進行回購。

02

提高競買門檻,設置特殊條件

為勾地企業特點量身打造競買資格要求,如世界500強企業等。

案例

1、 陽江市江城區12宗地為綠地勾地項目,要求:競買人須為世界500強企業或其全資子公司(以2016年美國財富雜志公布的企業名單為準);競買人在國內有已建成的建筑高度不低于140米的超高層辦公樓的成功經驗;競買人須全資持有商業管理公司,同時擁有自主開發購物中心品牌(商標),且國內已開業運營的購物中心不少于1個;競買人自主開發自營酒店品牌(商標)在國內已開業的四星級(以上酒店不少于1家)。

2、 溧陽市燕山公園地塊為香港創澤發展有限公司勾地,要求:土地競買人(含其集團母公司旗下的控股子公司)須在國內至少已開發或運營10個以上、整體運營商業建筑面積累計超過100萬平方米的商業綜合體項目(不含辦公、酒店),并須提供不少于5個且單個商業建筑面積不少于10萬平方米的商業綜合體(不含辦公、酒店)不動產登記證明材料。同時,土地競買人(含其集團母公司旗下的控股子公司)須在國內至少已開發或運營1個一線品牌五星級酒店項目,須提供不動產登記證明材料及相關五星級酒店品牌管理協議。

3、 蘇州太倉度假村組團地塊為恒大童世界用地,要求地塊競買人或其控股股東需為世界500強企業(以《財富》雜志公布的2016年榜單為準),且注冊資本金(實繳資本)不低于200億元人民幣。

03

切分出讓、商住捆綁

將一個地塊切分為多幅出讓,有時候將商業地塊與住宅地塊捆綁出讓。

案例

1、 鹽城市東臺市開發區一宗地塊,分為8地塊進行出讓,經咨詢政府,該地塊被當地企業勾地,通過分割成多宗地塊暗示此地塊為非正常出讓。

2、 嘉興市海鹽縣武原街道15地塊,一共有7塊住宅用地以及8塊商業用地,每一塊住宅用地都需要與不相鄰的商業用地為整體出讓的地塊,申請人須同時申請購買,不接受單宗地報價,競買人須同時統一報價、同時競得。經咨詢政府部門,政府也表明此批地塊為山水六旗的度假區項目,不建議參拍。

04

產業、人才、品牌引進

根據當地的建設規劃,要求開發商引進指定產業、人才或品牌、具有指定資質,該類競買一般要求提供由政府機構出具資格審查的相關證明。

案例

1、 碧桂園和富士康以底價聯合競得廣州市增城區朱村街朱村村鳳崗村兩宗地,出讓文件要求:競買人須承諾引進不少于兩家從事面板驅動與電源管理IC研發、8k硬件系統研發及相關產業的企業;競買人須承諾引進相關產業的企業至少有1名以上中國科學院院士或中國工程院院士、長江學者、國家杰出青年科學基金獲得者在本科技小鎮內從事科技研究工作;同時,競買人需提供廣州市增城區科技工業和信息化局出具的競買人符合地塊產業類型為眾創空間、孵化器、加速器及超高清8K應用、8k技術研發等8k液晶面板相關產業的證明。

2、 南京溧水區經濟開發區地塊為南京天臣容州房地產投資有限公司勾地,出讓文件要求:競買人必須承諾為溧水經濟開發區引進不低于10名外籍及臺灣、香港、澳門籍新能源專家,該承諾須由南京溧水經濟開發區管理委員會蓋章確認。

3、 宜興市湖父鎮洑西村7地塊:競買人需提交經宜興市工業、服務業用地項目評估委員會評定的服務業A類項目,對競買的土地必須完全按照規劃部門事先編制通過審核的規劃設計方案實施建設工程。此次1#地塊的競買人需按照地塊設計技術要點制定精品酒店規劃設計方案,并提交市規劃部門審查通過后才能進行競買。鑒于擬出讓地塊坐落在陽羨生態旅游區,競買人需持服務業A類項目評定文件至陽羨生態旅游區管委會進行資格前審,憑管委會出具的資格審查告知函參與競買。與政府溝通后,政府表明此批地塊為雅達健康生態產業園合作小鎮項目,不建議參拍。

4、 如皋地塊:規劃定位為集時尚購物中心、精品商業街區、高檔住宅等于一體的城市綜合體,商業用地面積69741平方米,地上商業建筑面積不少于130000平方米、不超過138000平方米,自持地上商業部分建筑面積不低于80000平方米,須整體經營,不得分割銷售;地塊競得人須承諾引進國際國內知名品牌店不低于115家,經如皋市規劃局審核通過后,持如皋市規劃局出具的書面審核意見方可簽訂成交確認書和出讓合同。(政府口徑:有開發商介入)

05

特殊建設要求

要求對地塊進行指定的開發建設,如建設為城市綜合體、商業中心、大型酒店、度假區等,該類出讓一般要求開發商簽訂開發協議,同時是多塊地批量進行掛牌。

案例

1、 徐州市賈汪區2017-300泰和路北側,鴻福路南側,鳳鳴路西側、2017-301泰和路北側,鴻福路南側,鳳鳴路西側兩地塊為融創勾地,出讓文件要求:競得人前期規劃設計方案需與當地政府充分溝通,按照健康旅游概念規劃、建設。經咨詢國土局,政府表示融創已勾地,不建議我司參與,如參加需提前到當地政府進行溝通。

2、 嘉興市海鹽縣武原街道地塊:競得土地后競得人須持《成交確認書》與海鹽縣城市開發建設辦公室簽訂《浙江省海鹽濱海國際度假區投資履約監管協議》后才能和海鹽縣國土局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

3、 金華東陽市橫店鎮在2017年9月7日一次性出讓多個地塊,有樓面價低且建筑面積大的特點。與國土局溝通時,國土局明確表示此地塊為橫店集團簽約項目,出讓只是移交使用權的手續,不建議參拍。


06

政府融資地塊

多出現在江浙,出讓公告中無特殊要求,但多地塊批量進行掛牌,與政府溝通時會明確回復為融資地塊,不建議參拍。

案例

1、 諸暨2017年12月7日出讓的多個地塊,均為政府融資地塊,出讓文件中無特殊顯示。掛牌期間與政府進行溝通,政府會明確回復是否為融資地塊,并且明確此地塊出讓為省國土局指標要求,地塊開發條件不成熟,競買人競得將無法進行開發,不建議參拍。

2、 常州較為特殊,出讓地塊經常有政府融資地塊,出讓文件中無特殊顯示。掛牌期間與政府進行溝通,政府會明確回復是否為融資地塊。


07

舊改、城改項目

涉及到拆遷、補償和一級整理問題,通常需要企業提前介入,并由競得地塊的企業承擔相關費用。

案例

1、 舊改:廊坊市2017-104霸州市大何莊村,泰安路西側地塊為棚戶區改造項目,需要鄉鎮政府開具企業推薦函,政府表示已經有企業報名(一家)。廊坊市的舊改政策:由鄉鎮的委員會發起,向政府提交申請村莊改造,政府同意后,在政府的企業備案庫里的企業可以與鄉鎮接洽、談判,當地塊在政府網站上進行出讓的時候,企業已經完成了拆遷和補償工作。此類土地出讓在競買時需要當地的管委會出具企業推薦函,才可以參加競買。如果前期介入的企業有意繼續開發,此地塊就定向出讓給該企業;如果前期介入的企業無意繼續開發,則正常進入市場,但出讓成交后的競得人須補償前期介入的企業。

2、 京津冀地區城改:主要是舊廠房或者較破舊的城區改造,此類項目不涉及拆遷和補償,但是由于土地要達到出讓標準,政府都會委托企業進行前期土地平整工作。因而此類地塊在出讓之前,本地的企業會先得到訊息,會先行與政府部門溝通意向。比較偏遠的縣會采用招標出讓,此種情形參拍之路已被堵死,在與政府溝通時就直接說不要參與;而對于那些以拍賣和掛牌方式出讓的,則沒有明確的表明拒絕參與的意思,只是說本地塊已有人報名,對外公開,但地塊競得之后需要支付前期負責土地平整的企業相關費用。

08

政府主導,解決特殊問題

如解決房地產開發遺留問題、補全手續、政府用于拆遷安置等,此類地塊不流入市場。

案例

1、 解決土地收儲或房地產開發遺留問題:保定市2017-33滿城鎮城東村東側地塊,政府明確表示全權交由拍賣行處理,拍賣行明確表示以上地塊均為政府拆違、補辦手續的收尾項目,前期已有開發商介入完成居民賠償。保定高碑店市白溝新城,因為區位原因(距離雄安新區管委會20km)目前正著力解決房地產開發遺留問題,并在其中摻雜一些新的出讓地塊,但是土地相關信息不公開,土地出讓的結果大都是本地的國企控股企業所得。

2、 已出讓地塊補全手續:保定市建設街東側三宗地塊的出讓文件中要求宗地范圍內的空中電力線、通訊線和地下管線、管網、人防等附著物均由競得人依法遷移(拆遷)和補償,出讓人不負責出讓地塊的清理和整理;掛牌出讓成交價款中不含耕地開墾費、契稅、耕地占用稅等相關稅費,需競得人另行交納;40號宗地需承擔人民醫院二期建設項目安置用房,37號宗地須回遷安置并交納回遷安置住房履約保證金。電話溝通時,國土局明確表示最近掛牌出讓的土地大都涉及到拆遷或已開發,掛牌是為了補充缺失的手續,凈地出讓的地塊大約在明年“五一”之后會放出。

3、 用于拆遷安置:湖州市2017-94市北分區SB-03-01-03C、SB-03-01-01C-2地塊出讓文件中明確說明湖州市屬國有企業方可申請競買,本宗地項目建成并通過驗收后由湖州市城市集團(含全資子公司)回購用于拆遷安置, 回購價格分別以計容面積按4500、7100元/㎡回購。與政府溝通時,政府明確說明此地塊不流入市場。

二、地區勾地特點

01

廣東省

廣東省整體勾地情況較少,勾地情況主要集中在惠州縣區的村民用地及廣深一線城市為引進相關產業而進行地產業制造業合作的特殊出讓用地。此外,部分地區的勾地會以組團地塊出讓的形式呈現,如陽江12宗地的同批掛牌出讓。有勾地情況的出讓地塊表現形式較為明顯,一般在出讓文件里會有顯著特殊要求列示。


02

江蘇省

江蘇省整體勾地情況較多。經濟相對落后地區勾地情況較多,如徐州賈汪區、南京溧水區、鹽城東臺、鎮江等地。被勾地特征明顯,通常會在出讓文件中設置具體且特殊的要求。其中常州市情況特殊,出讓地塊常有政府融資地塊,一般不會在出讓文件中有所體現,需提前與政府進行溝通,若為政府融資地塊,政府會如實告知。


03

浙江省

浙江省整體勾地情況較少。一般縣級市的勾地情況較多,如紹興諸暨市、金華東陽市、嘉興海鹽縣等地。被勾地特征需進行鑒別,有時會在出讓文件中設置具體且特殊的要求,有時不會在出讓文件中有所體現,需提前與政府進行溝通,若為政府融資地塊,政府會如實告知。


04

京津冀

京津冀地區,北京和天津土地信息公開比較透明,勾地情況比較少;河北省尤其是保定市下面的縣級市的勾地情況比較多;某些地區如安國市直接不歡迎外地企業進入,河間市則是在競買資料方面提出很高的要求(營業執照,身份證復印件,委托書,購買意向書等)

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